DE PROPRIETAIRE A PROPRIETAIRE : DECOUVREZ VITE L'ECHANGE DEFINITIF !

Unique en France, le site Internet ECHANGIMMO propose à tous les propriétaires d’un bien immobilier (appartement, maison, bureau, terrain, parking…) de découvrir une nouvelle méthode performante et économique de recherche de nouveaux biens immobiliers basée sur le principe de « l’échange ». ECHANGIMMO est né d’une idée simple : étendre à tous les biens immobiliers le contrat d’échange (avec ou sans soulte) traditionnellement utilisé pour échanger des biens immobiliers ruraux.

Les principaux avantages de cette nouvelle méthode de recherche sont :

// Financiers //                                                                                                                            

- Le contrat d’échange avec ou sans soulte a des frais d’enregistrement et des frais notariés réduits par rapport à une promesse de vente classique. Tous les frais, droits et honoraires seront supportés par les coéchangistes chacun pour moitié.

- Pas besoin de payer les intérêts d’un prêt relais et de monter un dossier compliqué

- Possibilité de demander un prêt immobilier pour l’unique versement de la soulte (compensation numéraire sur la différence de valeur entre les biens échangés)                                                    

- Réservé aux particuliers, aucune commission sur la transaction et aucun intermédiaire à payer

// Pratiques //

- La transaction se fait en une seule fois chez le notaire (1 seule opération dans la journée, 1 seul contrat)

- Un déménagement en toute tranquillité (pas de risque de promesse de vente cassée et de biens immobiliers non libérés à temps)

- Moins de temps passé et de démarches à faire dans les recherches de biens et de prêts bancaires 

// Elargissement du choix sur un marché saturé //

- Une méthode efficace pour trouver un bien de qualité et redynamiser le marché de l’offre et la demande (favorise le turnover)

- Si l’échange ne se réalise pas obligatoirement, la méthode permet le plus souvent aux propriétaires d’être les premiers sur des affaires immobilières

La soulte : somme d'argent qu'une personne paye pour compenser l'excédent de valeur du ou des biens qu'il reçoit à l'occasion d'un échange.

L'échange : s'analyse en une double vente, chacune des parties ayant successivement la position de vendeur et celle d'acheteur. Dans le cas où il existe une différence de valeur entre les biens échangés, la somme versée en compensation de cette différence se dénomme une "soulte". L'échange d'immeubles (avec ou sans soulte) doit obligatoirement faire l'objet d'un acte reçu par notaire aux fins de publicité foncière impérative auprès de la Conservation des Hypothèques.

L'échange est fiscalement intéressant. Au lieu d'être perçus sur le prix de chaque immeuble, ce qui serait le cas pour la vente de chaque immeuble réalisée séparément, les droits de mutation sont de 5% sur la valeur du lot le plus faible.

Le contrat d'échange sans soulte ne donne pas lieu à la rédaction de clauses particulières. Cependant, si vous souhaitez réaliser un contrat d'échange avec soulte, les clauses suivantes peuvent être envisagées : - les modalités de versement de la soulte avec la faculté de prévoir des intérêts - la possibilité de transformer la soulte en biens immobiliers. Les parties peuvent, en effet, prévoir le versement d'une soulte payable sur une longue échéance avec la faculté de payer la soulte par compensation, par une vente de bien immobilier. - les garanties de versement de la soulte. 
Tous les frais, droits et honoraires des présentes et ceux qui en sont la suite et la conséquence seront supportés par les coéchangistes chacun pour moitié, sauf ceux occasionnés par la soulte qui seront supportés par le propriétaire du bien ayant la valeur la plus faible.

L'échange de terrains entre une société privée et une commune  Source : LE BULLETIN DE CHEUVREUX N°5 – 1996  "Une commune peut être intéressée par un terrain détenu en propriété par une société privée, sans pouvoir l'acquérir à cause d'une insuffisance de trésorerie. Elle peut alors décider de recourir à la technique juridique de l'échange de terrains. Une telle opération est envisageable selon deux modalités : soit un échange de terrains pur et simple, soit un échange de terrains avec soulte…" lire la suite

Cas de Jurisprudence : "Je suis propriétaire d’une petite ferme (bâtiment agricole...)" - Source : www.jurisprudentes.org 

Question : 13.04.2005. Je suis propriétaire d’une petite ferme (bâtiment agricole et 3 hectares) que je donne en location à un fermier. Je voulais vendre ce bien, mais j’aurais une opportunité d’échange avec une maison. Est-il exact qu’en cas d’échange avec soulte, l’exploitant n’a pas de droit de préemption, même s’il y a une soulte ?

Réponse : Le droit de préemption du fermier est exclu au cas d’échange même avec indemnité complémentaire versée par un échangiste à l’autre (soulte). Cependant, il faut que l’opération soit exempte de toute fraude aux droits du fermier. La 1e chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre un arrêt (pourvoi n° 02-16.280) ci-après rappelé et qui permet de définir ce que peut être la fraude en pareille matière :  " Vu les articles 1108 et 1133 du Code civil ; Attendu qu’une convention peut être annulée pour cause illicite ou immorale, même lorsque l’une des parties n’a pas eu connaissance du caractère illicite ou immoral du motif déterminant de la conclusion du contrat ; Attendu que, dans le cadre de l’instance qui l’opposait à M. X..., bénéficiaire d’un bail rural sur des parcelles lui appartenant, à la suite de l’intention manifestée par son locataire d’exercer son droit de préemption après notification d’un projet de vente, M. Y... a fait état de l’échange des parcelles litigieuses contre d’autres parcelles de terrains, auquel il avait procédé, aux termes d’un acte authentique, avec les époux Z... ; que M. X... a assigné les consorts Y... et A... en nullité de l’échange ; Que, pour débouter M. X... de son action, après le premier arrêt attaqué ayant invité les parties à fournir leurs explications sur le moyen soulevé d’office tiré des dispositions du Code rural en matière d’échange, le second arrêt attaqué retient qu’un motif, eut-il été réellement déterminant, ne peut être qualifié de cause du contrat que s’il a été commun aux deux parties ou tout au moins si le motif déterminant pour l’une a été porté à la connaissance de l’autre, et que, faute pour M. X... d’avoir apporté la preuve que ce motif était entré dans le champ contractuel, il n’était pas possible de lui attribuer la qualification de cause ; Attendu, cependant, qu’ayant rappelé les circonstances de l’échange litigieux, sur lesquelles M. X... se fondait pour soutenir qu’il était intervenu en fraude de ses droits, et ayant relevé qu’en pareil cas le preneur disposait d’une action en nullité de l’acte frauduleux devant le tribunal paritaire des baux ruraux, tout en se bornant à écarter la complicité des époux A..., ce dont il résultait qu’elle n’excluait pas que la volonté de faire obstacle à l’exercice du droit de préemption du preneur ait été, pour le bailleur, le motif déterminant de l’échange auquel il avait procédé, la cour d’appel, en se déterminant comme elle l’a fait, a violé les textes susvisés ; CASSE et ANNULE ".

Article interessant de la Chambre d'Agriculture du Calvados : "Quand l’agriculteur est lui-même propriétaire des terres qu’il exploite, il peut procéder à un échange de jouissance des parcelles exploitées en propriété. Mais il peut même aller encore plus loin et procéder avec un autre propriétaire à un échange définitif en propriété..." pour en savoir plus

En Belgique, l’échange de biens immobiliers se fait suivant le même principe. L'échange (article 1702 et svts du Code Civil) de biens immobiliers est considéré comme une double transmission. Il est constaté par un acte notarié. Malgré cela, la taxe ne sera due qu’une seule fois (Droits d’enregistrement soit normalement 12,50%) qui sera perçue sur la transmission qui donne lieu au droit le plus élevé. (Contre 4,80% sur la valeur du bien le plus faible en France plus 4,89% sur la soulte). Le montant de ces droits sera partagé entre les deux coéchangistes, de même que les honoraires notariaux et les frais divers d’acte. Ces frais seront calculés sur la valeur conventionnelle des biens. Si les biens vendus (appelés lots) n'ont pas la même valeur, la différence peut être payée en espèces. En droit, elle s'appelle une soulte. Les parties sont tenues de faire connaître dans l'acte la valeur conventionnelle des biens. En cas de fausse déclaration, elles se rendent coupables de dissimulation de prix et encourent des amendes.